Immobile in usufrutto o in comodato – due casi di cui vedremo diritti e vincoli

Cos’è l’usufrutto? Le normative

La nuda proprietà è la condizione del proprietario del bene gravato da usufrutto.
Tra gli articoli che regolano l’usufrutto, l’art. 981 dispone che “L’usufruttuario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione economica.”
Si può dedurre quindi che l’usufrutto permette ad un soggetto (usufruttuario) di disporre per un periodo limitato di tempo di un bene che appartiene a un altro soggetto (c.d. nudo proprietario).
Nel caso concreto: l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare e godere di un’abitazione che è di proprietà altrui e può trarne tutte le utilità che possono derivare dall’immobile (es. canoni di locazione derivanti dall’affitto), con l’unico obbligo di non cambiarne la destinazione economica.
Il proprietario diventa nudo proprietario dell’immobile in quanto ne conserva solo la proprietà, non beneficiando più dell’uso e del godimento dello stesso. Per poter abitare l’alloggio, il proprietario dovrà attendere che termini l’usufrutto. La durata di questo istituto è limitata e in ogni caso non può durare oltre la vita dell’usufruttuario.

Il diritto di usufrutto può avere ad oggetto sia beni mobili che immobili (come ad es. titoli di credito, universalità, ecc.).

Come può essere costituito l’usufrutto?

Abbiamo 3 casi:

1. per legge: come nel caso dell’usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli, realizzabile a condizione che i frutti percepiti dall’usufrutto abbiano come destinazione il mantenimento della famiglia, l’istruzione e l’educazione dei figli.
2. per contratto: si costituisce quando due parti si accordano per stipulare il contratto di usufrutto.
3. per usucapione: modo di acquisto della proprietà basato sul possesso di un bene per un determinato periodo di tempo.

Diritti ed obblighi, rapporti con il condominio e spese

L’usufruttuario, oltre all’obbligo di non cambiare la destinazione economica del bene, ha l’obbligo di sostenere le spese e gli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene.

Vediamo cosa succede qualora l’immobile concesso in usufrutto si trovi in condominio e come ripartire le spese.
La legge prevede che entrambe le parti, proprietario e usufruttuario, siano tenute al pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Ciò significa che l’amministratore può esigere le spese condominiali sia dall’usufruttuario che dal nudo proprietario.

Gli oneri condominiali come vengono ripartiti?
Gli oneri condominiali ordinari gravano sul soggetto che effettivamente mantiene il godimento dell’immobile, quindi sull’usufruttuario; al contrario il pagamento degli straordinari spettano al proprietario.
Per cui spettano:

• all’usufruttuario le spese relative alla custodia, alla manutenzione ordinaria, alle riparazioni, ai canoni, alle imposte, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito (anche ad es. Imu, Tasi e Tari).
• al nudo proprietario: le spese di straordinaria amministrazione, ossia riparazioni necessarie ad assicurare la stabilità dei muri, la sostituzione delle travi, il rinnovamento dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti; nonché gli oneri relativi al rifacimento della facciata condominiale e le spese per le innovazioni.

Cos’è il comodato?

Il comodato è un contratto totalmente gratuito tra le due parti, cioè non è presente un compenso, poiché una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, servendosene per un tempo o un uso determinato, con il vincolo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Per la suddivisione degli oneri, si seguiranno semplicemente due regole:

• il comodatario si occuperà delle spese di manutenzione ordinaria,
• il comodante (ossia il proprietario) si occuperà delle spese straordinarie.

Qualora il bene in questione si trovi all’interno di un condominio, il comodatario avrà l’obbligo di sopportare la custodia e la conservazione del bene e le relative spese.
Si può paragonare inoltre il comodatario a un inquilino e quindi, in caso di assemblee condominiali, potrà partecipare e votare solo alle delibere che riguardano la gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha il diritto di intervenire, ma non di votare, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Il contratto solitamente si estingue con la morte del comodatario, ma il questi ha pieni diritti di recedere anticipatamente, anche senza rispettare la data di fine del contratto, in caso di “urgente e impreveduto bisogno”.