Compravendita di una casa avvalendosi della nuda proprietà

C’è chi vende la propria abitazione con queste modalità per reperire liquidità e chi l’acquista perché in genere il prezzo potrebbe essere più vantaggioso.

Nuda proprietà: cosa vuol dire?

In un articolo precedente vi abbiamo parlato di usufrutto e nuda proprietà, rivediamo in breve questi concetti.
La nuda proprietà è la condizione del proprietario del bene gravato da usufrutto.
L’usufrutto permette ad un soggetto (usufruttuario) di disporre per un periodo limitato di tempo di un bene che appartiene a un altro soggetto (c.d. nudo proprietario).
In pratica, l’usufruttuario ha il diritto di utilizzare e godere di un’abitazione che è di proprietà altrui e può trarne tutte le utilità che possono derivare dall’immobile (es. canoni di locazione derivanti dall’affitto), con l’unico obbligo di non cambiarne la destinazione economica.
Il proprietario diventa nudo proprietario dell’immobile in quanto ne conserva solo la proprietà, non beneficiando più dell’uso e del godimento dello stesso. Per poter abitare l’alloggio, il proprietario dovrà attendere che termini l’usufrutto.

Si può richiedere un mutuo per compravendite di nuda proprietà?

La risposta è sì, è possibile che la banca possa concedere un mutuo in un caso come questo. L’unica differenza, rispetto a quando si chiede un mutuo per l’acquisto della prima casa, riguarda la pratica di finanziamento che diventa più complessa perché richiede una serie di controlli approfonditi.

Nel caso della nuda proprietà ci si rifà ad un mutuo ipotecario. Durante la valutazione per la concessione del mutuo, l’istituto di credito analizzerà il contratto di usufrutto e dovrà considerare anche l’età dell’usufruttuario in modo da stabilire se l’ipoteca sull’immobile possa valere realmente come garanzia.
Bisogna precisare che la garanzia con iscrizione di ipoteca a favore della banca ha un effetto di minor rilevanza quando si tratta di immobile vincolato da usufrutto.
Di contro, in realtà, c’è un vantaggio sia per l’acquirente che per l’istituto di credito. Come già accennato, di solito l’acquisto della casa con nuda proprietà lo si fa a un prezzo vantaggioso per cui il valore dell’immobile sarà più alto rispetto al prezzo d’acquisto.

Altre differenze rilevanti per l’accesso a un mutuo sotto queste modalità riguardano:

• le condizioni finanziarie del mutuo: potrebbero essere più penalizzanti rispetto a un mutuo per l’acquisto di prima casa;
• il tasso di interesse: più alto, infatti la banca potrebbe richiedere al mutuatario maggiori garanzie a sua tutela;
• la durata del mutuo: la banca predilige la concessione di prestiti aventi una durata non troppo prolungata, in genere che non superi i 15 anni di ammortamento;
• l’importo di mutuo: non dovrà essere superiore al 70-80% del valore più basso tra la perizia e il compromesso, salvo il raro caso in cui un istituto di credito conceda un mutuo 100%. In altre circostanze, è possibile che la banca proponga al soggetto che vuole comprare una nuda proprietà di ricorrere a un mutuo chirografario.

Quali sono dunque i documenti da presentare alla banca per il mutuo?

I documenti previsti per richiedere un mutuo per acquisto nuda proprietà non sono così diversi da quelli di una normale compravendita, tra cui quindi documenti personali e quelli che certificano il reddito dei richiedenti. Sono richiesti inoltre dei documenti che dimostrano che le caratteristiche dell’immobile siano conformi affinché possa essere ipotecato dall’istituto bancario.
Nello specifico servirà il contratto notarile avvenuto tra venditore della nuda proprietà e l’usufruttuario in modo che la banca possa analizzare eventuali clausole a sfavore dell’acquirente, che altri non è che il potenziale mutuatario e cliente della banca stessa.

Sicuramente durante la richiesta del mutuo l’immobile deve risultare libero da mutui precedenti o altre ipoteche.

Modalità di acquisto nuda proprietà

La gestione e l’ottenimento di un mutuo ipotecario per la compravendita di un immobile con usufrutto è abbastanza complicato, ma per facilitare la concessione del prestito, l’usufruttuario potrebbe proporsi come terzo datore di ipoteca, in modo da garantire il rimborso delle rate qualora il mutuatario non riuscisse a pagare il mutuo.

Ciò può verificarsi, agevolando l’iter, quando si richiede un finanziamento su un immobile di proprietà in cui c’è già un usufrutto, come nel caso di un genitore, e si vuole ottenere un mutuo di liquidità per una determinata spesa, ad esempio la ristrutturazione stessa dell’immobile.

Conviene chiedere un mutuo per l’acquisto di una nuda proprietà?

La nuda proprietà è di certo un vantaggio per un investimento immobiliare, in quanto il costo è più basso rispetto a un’abitazione libera da vincoli.
Bisogna però considerare che avendo delle limitazioni, non si potrà percepire reddito, ad esempio come una locazione, fino a quando non sarà libero.
Il vero vantaggio dunque si potrà evidenziare soltanto dopo che l’immobile sarà libero e decidere quindi di affittarlo o rivenderlo, infatti con il tempo di solito il prezzo di mercato tende a salire.

Attualmente in Italia chi effettua un acquisto di nuda proprietà lo fa più per un investimento che per andare a viverci in futuro, ma noi consigliamo sempre di verificare questa opzione con la possibilità di acquistare un altro immobile da mettere da subito a reddito, cioè avendo la possibilità di percepire da subito un affitto.

Fonte: www.money.it