Diritto di superficie e di proprietà, affrancare… di cosa parliamo?

Norme e significato

Il diritto di superficie, nell’ordinamento giuridico italiano, non è altro che un diritto reale di godimento (artt. 952 e 956 C.C.), che consiste nell’edificare e nel mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui.

Il diritto di proprietà è un diritto reale che ha per contenuto la facoltà di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi previsti dall’ordinamento giuridico (art. 832 C.C.). Si parla di proprietà privata, o pubblica, con riferimento allo status – privato o pubblico – del soggetto giuridico cui spetta la titolarità del diritto. Avere piena proprietà di un immobile significa disporne in modo pieno ed esclusivo, esserne l’unico proprietario e farne ciò che si vuole.

Affrancare vuol dire rendersi liberi da uno stato di soggezione.

Immobili, costi e agevolazioni su tali diritti

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Diritto di superficie, diritto di proprietà, affrancazione sono tre argomenti correlati che riguardano gli stessi immobili, ossia quegli appartamenti acquistati in un piano di zona di Roma usufruendo di agevolazioni di natura economica come sconti sul prezzo d’acquisto rispetto al mercato vigente, ad esempio, o mutui a tassi agevolati.

Queste agevolazioni sono state possibili in quanto il Comune e la Regione hanno sostenuto tramite contributo diretto e scontando al costruttore alcuni costi di urbanizzazione e concessione (le agevolazioni di cui sopra) affinché l’acquirente potesse godere di un prezzo inferiore per acquistare una casa propria. Stiamo parlando della così detta “edilizia agevolata”.

Un altro fattore di convenienza può essere previsto dal Comune per i costruttori e, di conseguenza, ovvero: anziché obbligare i primi ad acquistare il terreno sul quale erigere le case, può fornirlo in concessione per 99 anni (rinnovabili per ulteriori 99). Al termine di tale periodo sia il terreno, sia le case che vi sono costruite sopra tornano di proprietà del Comune.

Pertanto, il beneficio iniziale di cui aveva usufruito il primo compratore (sconto sul prezzo di acquisto) viene automaticamente trasferito ai successivi proprietari. Cosa vuol dire? Vuol dire che se io proprietario voglio vendere l’immobile, o lo vendo allo stesso prezzo agevolato (ex legge n. 167/62) o al reale valore di mercato attuale. Nell’ultimo caso, per farlo mi devo “affrancare” a tale vincolo versando una somma al Comune in funzione della superficie dell’appartamento (Richiesta di affrancazione).

Questo significa che chi ha comprato le case sul piano di zona non ne ha acquistato la piena proprietà (Diritto di Proprietà) ma ha acquistato il diritto di occupare la superficie del terreno con la sua casa per 99 anni a partire dalla data di concessione, ossia il Diritto di superficie.
In questo caso, il Comune ha dato la possibilità, per alcune zone e dietro pagamento di una somma contenuta e stipula di un mini-rogito presso un notaio, di convertire il Diritto di superficie in Diritto di proprietà. Per procedere con questa operazione il piano di zona deve essere inserito in una apposita delibera comunale e devono essere determinati i coefficienti per la determinazione dell’importo da corrispondere al Comune.

L’affrancazione a Roma

Per approfondimenti e dettagli sulla procedura di affrancazione rimandiamo alla pagina del sito ufficiale di Roma Capitale: procedura di affrancazione – comune.roma.it.