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Compravendita e locazione di immobili tutela dei soggetti fragili

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Quali sono i doveri che l’amministratore di sostegno deve svolgere per tutelarli?

Tra i vari istituti presenti nel nostro ordinamento giuridico vi è l’amministrazione di sostegno.
Ma cosa fa questa figura? Quando si ricorre ad essa?
L’amministratore di sostegno ha il compito di assistere e rappresentare i soggetti fragili riconosciuti dal nostro ordinamento, ossia coloro che non riescono a provvedere alle attività tipiche di tutti i giorni.

Chi beneficia dell’amministratore di sostegno?

Secondo l’art. 3 della Legge 6/2004 (trasfuso nell’art. 404 codice civile), i soggetti beneficiari di questo istituto sono coloro che “per effetto di un’infermità ovvero di una menomazione fisica o psichica si trovano nell’impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi civili e/o patrimoniali”.
Parliamo quindi di persone che hanno disabilità motorie, di malati di mente, di portatori di menomazioni psichiche di qualsiasi genere, di non vedenti, di sordomuti, di anziani, di alcolisti, di tossicodipendenti, di depressi, di soggetti affetti da anoressia e/o bulimia o da forme temporanee di amnesia o con disturbi transitori. Ma anche, ad esempio, di persone che semplicemente possono essere facilmente raggirate o truffate, di soggetti deboli fragili psicologicamente o con disturbo di personalità.

Per cui lo scopo della nomina dell’amministratore di sostegno è quello di garantire una sorta di “protezione giuridica” ai soggetti che si trovano in difficoltà a provvedere ai propri interessi, senza tuttavia limitare eccessivamente la loro capacità di agire.

Per richiederne la nomina devono presentarsi necessariamente (entrambi) i seguenti presupposti:

  1. la malattia (o la menomazione)
  2. la conseguente impossibilità a provvedere ai propri interessi.

I poteri dell’amministratore di sostegno

Bisogna fare una distinzione tra gli atti che può compiere questa figura e di conseguenza i poteri di rappresentanza che ha. Nel nostro interesse specifico, vediamo:

  • Atti di ordinaria amministrazione, come per esempio l’acquisto di beni mobili
    il compimento di tali atti è possibile solo con la preventiva autorizzazione del Giudice Tutelare (salvo che il giudice non abbia disposto diversamente nel decreto di nomina);
  • Atti di straordinaria amministrazione, è il caso della compravendita di un bene immobile
    Per compierli, l’amministratore di sostegno deve ricevere l’autorizzazione, con decreto, dal giudice tutelare.

Compravendita di beni immobili da parte di un soggetto fragile

Qual è l’iter da seguire?
Per effettuare l’acquisto o la vendita di un bene immobile, nell’interesse e per conto del beneficiario, l’amministratore di sostegno deve fare domanda al Giudice Tutelare e deve motivarne le ragioni che generano questa richiesta, ovvero si deve poter ravvisare che il compimento dell’atto avviene sempre per interesse del beneficiario.

Un esempio in caso di vendita di immobile può essere ravvisato nella necessità di ricavare liquidità o di evitare spese; si pensi a un immobile che dà luogo a oneri spropositati.

Se parliamo di acquisto di immobili, invece, le ragioni possono riguardare il miglioramento della qualità della vita del beneficiario oppure semplicemente l’intenzione di acconsentire a un desiderio dello stesso.

In ogni caso, sarà oggetto di valutazione la congruità economica dell’operazione da parte del Giudice.

Infatti, la domanda deve essere corredata da una perizia asseverata, ovvero giurata da un professionista abilitato, che consti il valore dell’immobile. Detta perizia diventa essenziale poiché non sarà possibile effettuare la vendita di immobile (appartenente al beneficiario) a un prezzo inferiore di quello stimato, a eccezione che il Giudice valuti che è comunque opportuno farlo.
Qualora la vendita di un immobile avvenga attraverso degli intermediari (es. agenti immobiliari) bisogna che il Giudice autorizzi anche la provvigione che eventualmente ne consegue.
Diversamente, per il compimento degli atti connessi alla vendita (es. stipula di contratto preliminare) non è necessario richiedere alcuna autorizzazione.

N.B.: è appropriato e si consiglia che, nella richiesta per il compimento dell’atto, l’amministratore di sostegno specifichi come verrà utilizzato il ricavato della vendita. Potrebbe essere una buona ragione il caso in cui il ricavato venga investito in strumenti finanziari che possano garantire il mantenimento economico del soggetto beneficiario.

Vendita di un bene immobile ereditato dal beneficiario – caso

In questo specifico caso, l’amministratore di sostegno richiederà l’autorizzazione al Tribunale del luogo dell’ultima residenza/domicilio del defunto (cioè il luogo di apertura della successione), previo parere obbligatorio del Giudice Tutelare.
Ciò perché (nonostante l’operazione non debba essere da lui autorizzata) il Giudice resta in capo la vigilanza e la tutela degli interessi personali ed economici del beneficiario.

Locazione immobiliare per un soggetto fragile

Per stipulare un contratto di locazione è necessario che l’amministratore di sostegno presenti domanda al Giudice Tutelare solo se superiore ai 9 anni; se la durata di tale contratto è inferiore o se si tratta di proseguito tacito rinnovo o proroga legale, il contratto potrà essere sottoscritto dall’amministratore senza autorizzazione.

Dovrà esserci l’autorizzazione da parte del giudice per locazioni di durata superiore ai 9 anni sia se il soggetto beneficiario è locatore che conduttore.

Si consiglia di indicare nella domanda:

  • oggetto del contratto (beni immobili da locare o condurre in locazione)
  • benefici economici/personali o di altra natura per il soggetto fragile
  • oneri del beneficiario
  • motivazioni della locazione.

Per inciso, non è necessario (come in caso di vendita) allegare alla domanda una perizia asseverata dell’immobile che giustifichi la congruità del canone di locazione.
Si ritiene valido e sufficiente che vengano descritte le condizioni del contratto di locazione, che venga specificato
– se il beneficiario è proprietario/locatore, gli estremi del conto corrente sul quale versare i canoni di locazione;
– se il beneficiario è conduttore/inquilino, se la liquidità del medesimo gli consente di assolvere alla prestazione.

E se l’amministratore di sostegno stipula contratti immobiliari senza autorizzazione?

L’operato dell’amministratore di sostegno è strettamente controllato, in maniera diretta, dal Giudice Tutelare. Allo scadere di ogni anno, l’amministratore di sostegno deve, infatti, presentare un accurato rendiconto della gestione economica.
Quest’ultimo inoltre non può sottoscrivere contratti e prendere decisioni che vanno contro la persona tutelata, con conseguente annullamento di qualsiasi contratto e pene di tipo civile e penale, e in seguito disporre la rimozione e la sostituzione di questa figura.
Come consulenti immobiliari, consigliamo sempre di agire nel rispetto delle persone deboli per tutelarle al meglio e di rivolgersi sempre a personale esperto e preparato nella materia specifica.

Fonte: www.confabitare.it

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