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Intestare casa a un minore

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La donazione di un immobile

Cos’è una donazione e i motivi per intestare una casa a un minore

La donazione è di per sé un contratto a titolo gratuito. Questo avviene tra due parti, donante e donatario, dove il primo ha la volontà di donare ed esegue la prestazione, mentre il secondo riceve la donazione, senza effettuare alcuna controprestazione.

La donazione di un immobile viene effettuata principalmente nell’ambito familiare, ossia quelle più numerose vedono il donante come genitore/parente prossimo e il donatore come figlio/nipote.

Le motivazioni di questa scelta possono essere diverse.
Una tra le tante è quella di garantire un futuro senza pensieri e senza l’incombenza di un mutuo a un figlio non ancora maggiorenne.
C’è chi invece lo fa perché è un buon escamotage per preservare il patrimonio familiare di fronte a probabili imprevisti di un’attività commerciale.
In ultimo, lo si fa durante il rischio di una futura separazione coniugale, proprio per evitare problemi derivanti dall’assegnazione della casa.

Le modalità di donazione

L’azione della donazione è sempre il gesto di regalare qualcosa, ma nel caso della donazione immobiliare i modi possono essere diversi:

  • donazione diretta: la proprietà o il diritto dell’immobile vengono semplicemente trasferiti a un’altra persona;
  • donazione indiretta: viene regalata la somma di denaro con cui in futuro il donatario potrà acquistare una casa;
  • rinuncia a un credito: il donatario non dovrà più corrispondere somme di denaro al donante;
  • pagamento di un debito: il donante paga una terza persona al posto del donatario;
  • costituzione ex novo di un diritto reale sulle proprietà del donante.

Cosa fare per intestare una casa a un minore e gli step da seguire

Per la donazione, vista come atto di regalare qualcosa a qualcuno, non c’è bisogno di eseguire pratiche o iter prestabiliti, ma nel momento in cui il valore dell’oggetto è alto, ci sarà bisogno di un notaio che attesterà un atto pubblico in presenza di due testimoni, soprattutto quando andrà a “impoverire” notevolmente il donante.

Qualora si intenda donare e/o intestare una casa a figli minorenni, sarà necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare del Tribunale competente di residenza, in quanto il minore non ha capacità giuridica.
Tale autorizzazione si può richiedere tramite notaio o personalmente con domanda al tribunale come atto di volontaria giurisdizione.
Nel caso specifico di acquisto di una casa, il giudice deve però rilasciare due autorizzazioni:
– per la ricezione della somma di denaro in donazione;
– per l’acquisto della casa.

Il procedimento è abbastanza veloce e semplice e sarà completato in breve tempo dopo alcune verifiche e accertamenti da parte del giudice.

In definitiva, per trasferire un immobile a un minore, l’unica opzione è la donazione, in quanto il soggetto donatario è per legge incapace di agire.
Bisogna prestare attenzione invece se vi sono altri eredi, perché in questo caso sarà d’obbligo donare loro un bene di egual valore o una somma di denaro corrispondente, per evitare che tale donazione possa essere impugnata per violazione della legittima.

Ricordiamo che durante l’acquisto di una casa si potrà dichiarare di donarla a un minore, effettuando così un’unica operazione con un atto notarile, senza che vi sia in seguito possibilità di restituzione.

Costi e tasse per l’intestazione di una casa a un minore

Una donazione è pur sempre un atto tassato, ma il costo è variabile in base al grado di parentela, infatti:

  • per donazioni tra genitori e figli o tra coniugi, non è presente solo finché il valore non supera il milione di euro e, in questo caso, ci sarà un’aliquota del 4%;
  • per donazioni tra parenti indiretti: 6% da zio a nipote e 8% da estranei.

In ogni caso bisognerà pagare:

  1. le imposte ipotecaria e catastale, pari al 3% del valore dell’immobile;
  2. spese di registrazione e bollo (circa 600 euro variabili in base al valore e al numero di immobili);
  3. onorario del notaio.

Per avere il dettaglio preciso dei costi da sostenere per intestare la casa a un soggetto minorenne, consigliamo di richiedere un preventivo a uno studio notarile.

Dettagli fiscali per chi intesta la casa a un minore

Il primo requisito delle banche per la richiesta del mutuo è quello della maggiore età, dunque esso non si può intestare a un minore, ma sarà stipulato con chi acquisterà la casa.
Il mutuatario non potrà però detrarre spese o interessi passivi derivanti dal mutuo, in quanto, purtroppo, per poter godere di questa agevolazione, si dovrà essere contemporaneamente soggetto intestatario del mutuo e proprietario dell’immobile, come prescritto dall’Agenzia delle Entrate.
Il carico fiscale inoltre, sarà di competenza di chi ha la patria potestà sul minore a cui è stato intestato l’immobile e dovrà pertanto denunciarlo nei suoi redditi e pagarne le imposte. Quest’ultime saranno considerate come seconda casa qualora l’acquirente non risieda nell’immobile e risulti proprietario di altre abitazioni.

Si può revocare l’intestazione di una casa a un minore?

Una donazione potrebbe essere semplicemente una scusa per disfarsi dei propri beni dichiarandosi nullatenente e accumulare debiti. In questo caso il creditore può avvalersi dell’azione revocatoria, accertata da un giudice, chiedendo nei 5 anni successivi, la revoca della donazione effettuata.
L’azione revocatoria invece non è necessaria entro i 365 giorni dal rogito: il creditore avrà quindi tutto il diritto di iscrivere nei pubblici registri il pignoramento immobiliare su un’abitazione.

È possibile rivendere una casa intestata a un minore?

Per ogni trattativa riguardante i minori, anche nel caso di rivendere la casa intestata a un figlio minorenne, sarà necessaria l’autorizzazione del giudice tutelare e soprattutto, affinché sia presa in considerazione, bisognerà dimostrare che tale attività venga fatta nell’interesse del minore stesso.

Esempi di valide motivazioni possono essere:

  • utilizzo della somma ottenuta dalla vendita per pagare gli studi del minore;
  • pagamento di un intervento chirurgico salvavita:
  • investimento del corrispettivo della vendita in azioni o titoli.

Intestare una casa a un minore ha i suoi pro e contro come abbiamo visto, ma per ogni scelta del genere è sempre bene farsi indirizzare da un consulente immobiliare o finanziario specializzato per avere di fronte un prospetto più chiaro in base alle proprie opportunità.

Fonte: www.laleggepertutti.it

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